기업 소개
스태그 인더스트리얼(STAG Industrial, Inc.)은 2011년에 설립되어 뉴욕 증권거래소(NYSE)에 상장된 산업용 부동산 전문 리츠(REIT)로, 'STAG'라는 ticker 심볼로 거래되고 있습니다. 회사명 'STAG'는 'Single Tenant Acquisition Group'의 약자로, 단일 임차인 산업용 부동산에 초점을 맞춘 투자 전략을 반영합니다. 본사는 매사추세츠주 보스턴에 위치하고 있으며, 현재 벤 킹슬리(Ben Butcher)가 이사회 의장을, 윌리엄 크룩스(William Crooker)가 CEO를 맡고 있습니다.
2025년 3월 기준, 스태그 인더스트리얼은 미국 40개 주에 걸쳐 약 112백만 평방피트(약 1,040만 평방미터) 규모의 560여 개 산업용 부동산을 소유 및 운영하고 있습니다. 이 포트폴리오는 주로 물류창고, 배송센터, 경공업 제조시설, 유통센터로 구성되어 있으며, 약 650개의 임차인들이 입주해 있습니다. 스태그의 자산은 미국 중서부와 동부 지역에 집중되어 있었는데, 최근에는 선벨트 지역(미국 남부와 남서부)으로의 확장을 가속화하고 있습니다.
스태그 인더스트리얼의 핵심 투자 전략은 '2차 시장(Secondary Markets)'에 위치한 산업용 부동산에 집중하는 것입니다. 이러한 2차 시장은 뉴욕, 로스앤젤레스, 시카고와 같은 대도시권보다 상대적으로 경쟁이 덜하고 진입 비용이 낮은 특징을 가지고 있으며, 동시에 더 높은 캡 레이트(Cap Rate, 부동산 투자 수익률)를 제공합니다. 이 전략을 통해 스태그는 시장 평균을 상회하는 수익률을 창출하면서도 다각화된 포트폴리오를 구축할 수 있었습니다.
또한 스태그는 최근 수년간 이커머스와 직접적인 관련이 있는 부동산의 비중을 지속적으로 높여왔습니다. 2018년 약 35%였던 이커머스 관련 임차인 비중은 2025년 현재 약 55%까지 증가했으며, 이는 온라인 쇼핑의 성장과 함께 라스트 마일 물류의 중요성이 커지는 트렌드를 반영한 것입니다. 특히 팬데믹 이후 공급망 재편과 리쇼어링(Reshoring) 추세는 미국 내 산업용 부동산 수요를 더욱 증가시키는 요인이 되었습니다.
재무적 측면에서 스태그는 안정적인 성장세를 보여왔습니다. 2024년 기준 연간 임대수익은 약 7.2억 달러, 운영 자금(FFO: Funds From Operations)은 약 3.9억 달러를 기록했으며, 시가총액은 약 95억 달러에 달합니다. 또한 92% 이상의 높은 임대율과 평균 98%의 임대료 징수율을 유지하고 있어, 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 월간 배당을 꾸준히 실시하고 있습니다. 부채 측면에서도 순부채 대 EBITDA 비율을 5.0배 이하로 유지하는 보수적인 재무 전략을 채택하고 있으며, 투자등급(BBB) 신용등급을 보유하고 있습니다.
트럼프 정부의 정책과 창고/공장 등 임대업 관계
2025년 1월 출범한 트럼프 2기 행정부의 경제 및 산업 정책은 스태그 인더스트리얼을 비롯한 산업용 부동산 리츠 섹터에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. 트럼프 행정부의 핵심 경제 정책인 '미국 제조업 부흥(American Manufacturing Renaissance)'과 '경제적 국가주의(Economic Nationalism)'는 국내 제조업 강화와 공급망 재편을 촉진함으로써, 창고, 물류센터, 공장 등 산업용 부동산 수요를 직접적으로 증가시키는 요인으로 작용할 가능성이 높습니다.
특히 트럼프 행정부가 강력하게 추진하고 있는 수입 관세 정책은 산업용 부동산 시장에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 중국산 제품에 대한 60% 관세와 기타 국가 제품에 대한 10-20% 관세 부과 정책은 미국 내 제조업 활동을 자극하고 리쇼어링을 가속화할 가능성이 높습니다. 골드만삭스의 최근 분석에 따르면, 이러한 관세 정책으로 인해 2026년까지 약 320억 달러 규모의 제조 시설이 미국으로 이전될 것으로 예측되며, 이는 약 5천만 평방피트의 추가 산업용 공간 수요를 창출할 것으로 전망됩니다.
또한 트럼프 행정부의 규제 완화 정책은 신규 산업 시설 개발 프로세스를 간소화하고 비용을 절감하는 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 환경 영향 평가 절차 간소화, 토지 사용 규제 완화, 건축 허가 프로세스 가속화 등의 정책은 산업용 부동산 개발 주기를 단축시키고, 개발 마진을 개선하는 데 긍정적으로 작용할 것입니다. 스태그 인더스트리얼은 주로 기존 부동산 인수에 집중하고 있지만, 최근 개발 사업에도 선별적으로 참여하기 시작했으며, 이러한 규제 환경 변화는 회사의 개발 전략 확대에 유리한 배경이 될 수 있습니다.
한편, 트럼프 행정부의 이민 정책 강화는 물류 및 제조업 분야의 노동력 공급에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 노동력 부족은 임금 상승과 자동화 투자 증가로 이어질 수 있으며, 이는 자동화 시스템을 갖춘 현대적 물류 시설에 대한 수요를 증가시키는 요인이 될 것입니다. 실제로 스태그 인더스트리얼의 최근 임대 트렌드를 보면, 자동화 장비 설치가 가능한 높은 천장고(32피트 이상)와 충분한 전력 용량을 갖춘 시설에 대한 임차인들의 선호도가 뚜렷하게 증가하고 있습니다.
에너지 정책 측면에서 트럼프 행정부의 화석 연료 산업 지원과 규제 완화는 에너지 비용 감소로 이어질 가능성이 있습니다. 에너지 비용 감소는 제조업과 물류업의 경쟁력 강화 및 활동 증가로 이어질 수 있습니다. 이는 결과적으로 산업용 부동산에 대한 수요 증가와 임대료 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 실제로 스태그 인더스트리얼이 강한 입지를 가진 텍사스, 펜실베이니아 등의 에너지 생산 지역은 트럼프의 에너지 정책 하에서 경제 활동이 더욱 활성화될 것으로 예상됩니다.
물류 인프라 측면에서 트럼프 행정부가 추진하는 1조 달러 규모의 인프라 투자 계획은 도로, 항만, 철도 등 물류 인프라 개선에 상당한 자금을 배정할 것으로 전망됩니다. 이러한 인프라 개선은 물류 효율성을 높이고, 접근성이 개선된 지역의 산업용 부동산 가치를 상승시키는 효과가 있을 것으로 예상됩니다. 스태그 인더스트리얼의 포트폴리오 중 약 75%가 주요 교통 허브 및 인구 밀집 지역으로부터 75마일 이내에 위치하고 있어, 인프라 개선의 혜택을 직접적으로 받을 수 있는 위치에 있습니다.
금리와 수익율, 향후 5년 배당정책 예상
트럼프 행정부의 경제 정책은 인플레이션 압력을 증가시킬 가능성이 높으며, 이는 연방준비제도(Fed)의 통화정책에 중요한 변수로 작용할 것입니다. 관세 인상, 이민 제한, 재정 확대 정책은 모두 인플레이션을 자극하는 요인이며, 이로 인해 연준은 현재보다 완화적인 금리 정책으로의 전환 속도를 조절할 가능성이 높습니다.
금융시장의 컨센서스에 따르면, 2025년 하반기까지 연준은 기준금리를 현재의 4.25-4.50% 수준에서 3.50-3.75% 수준으로 점진적으로 인하할 것으로 예상됩니다. 그러나 트럼프 행정부의 인플레이션 유발 정책으로 인해 금리 인하 속도는 당초 예상보다 더뎌 질 것으로 보며, 향후 수년간 금리는 팬데믹 이전 수준인 2-3%대로 완전히 복귀하기보다는 3-4% 범위에서 새로운 균형을 찾을 가능성이 높습니다. 즉 3~4%의 금리가 기준이 되는 뉴노멀의 시대로 접어들 것 같습니다.
이러한 금리 환경은 스태그 인더스트리얼의 자금조달 비용과 캡 레이트에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 스태그의 현재 부채 구조를 살펴보면, 2025년 3월 기준 총 부채는 약 23억 달러이며, 평균 부채 만기는 4.8년, 가중평균 이자율은 4.1%입니다. 향후 금리 인하 사이클이 시작되면 스태그는 만기가 도래하는 부채를 더 낮은 금리로 재융자할 기회를 얻을 수 있으며, 이는 자금조달 비용 절감과 FFO 개선으로 이어질 수 있습니다. 그러나 금리 인하 폭이 제한적일 것으로 예상됨에 따라, 이러한 비용 절감 효과는 팬데믹 이전 수준보다는 제한적일 것으로 전망됩니다.
한편, 산업용 부동산의 캡 레이트는 금리와 밀접한 상관관계를 가지고 있으며, 통상적으로 10년 만기 미국채 수익률에 250-350 베이시스 포인트(bps)의 스프레드를 더한 수준에서 형성됩니다. 2024년 평균 산업용 부동산 캡 레이트는 약 6.2%였으나, 금리 하락 기대와 산업용 부동산에 대한 기관 투자자들의 강한 수요로 인해 2025년에는 소폭 하락하여 5.8-6.0% 수준에서 안정화될 것으로 예상됩니다. 그러나 이는 여전히 팬데믹 이전의 4.5-5.0% 수준보다는 높은 수준으로, 스태그와 같은 산업용 리츠에게는 매력적인 투자 환경을 제공합니다.
스태그 인더스트리얼의 향후 5년간(2025-2030) 배당 정책은 다음과 같이 예상합니다. 우선, 스태그의 현재 연간 배당금은 주당 1.47달러(월 0.1225달러)로, 현재 주가 기준 약 4.2%의 배당 수익률을 제공하고 있습니다. 이는 산업용 리츠 섹터 평균인 3.8%보다 높은 수준이며, 전체 리츠 평균인 4.0%와 비슷한 수준입니다.
스태그의 배당 커버리지 비율(FFO 대비 배당금 비율)은 현재 약 70% 수준으로, 이는 산업용 리츠 섹터 평균인 65-75% 범위 내에 있으며, 배당의 안정성과 지속가능성을 시사합니다. 향후 5년간 스태그의 FFO는 연평균 4-6% 성장할 것으로 예상되며, 이는 신규 자산 인수, 임대료 상승, 운영 효율성 개선 등에 기인할 것으로 전망됩니다.
이러한 FFO 성장을 바탕으로, 스태그 인더스트리얼은 향후 5년간 연평균 3-5%의 배당금 인상을 단행할 것으로 예상됩니다. 이는 2030년까지 주당 연간 배당금이 1.70-1.85달러 수준에 도달함을 의미합니다. 다만, 배당 성장률은 FFO 성장률보다 다소 낮게 유지됨으로써, 배당 커버리지 비율은 점진적으로 개선되어 2030년까지 65-68% 수준으로 하락할 것으로 예상됩니다. 이는 회사가 재투자를 위한 내부 자금을 더 많이 확보하고, 예상치 못한 시장 상황에 대비한 재무적 유연성을 강화하려는 전략적 결정으로 해석될 수 있습니다.
또한 스태그 인더스트리얼은 현재의 월별 배당 지급 방식을 유지할 것으로 예상됩니다. 월별 배당은 안정적인 현금흐름을 중시 여기는 은퇴자와 소득 지향적 투자자들에게 매력적인 요소로, 스태그의 투자자 기반을 안정적으로 유지하는 데 기여할 것입니다. 그러나 특별 배당(Special Dividend)은 예상치 못한 대규모 자산 매각이나 비경상적인 수익이 발생하지 않는 한 실시하지 않을 것으로 전망됩니다.
한편, 트럼프 행정부의 세제 정책 변화도 스태그의 배당 정책에 영향을 미칠 수 있는 변수입니다. 트럼프 1기 행정부에서 시행된 세제 개혁(TCJA)의 일부 조항들이 2025년 말에 만료될 예정이며, 이에 대한 연장 또는 수정 여부는 리츠 투자자들의 세후 수익에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 특히 리츠 배당금에 적용되는 20% 소득공제(QBI deduction) 조항이 연장된다면, 이는 리츠 투자자들에게 세제 혜택을 지속적으로 제공함으로써 스태그와 같은 고배당 리츠의 투자 매력도를 유지하는 데 기여할 것입니다.