1. 기업 소개
아메리칸 캠퍼스 커뮤니티스(American Campus Communities, ACC)는 미국 최대의 학생 주택 소유 및 관리 회사로, 2004년 미국 최초의 학생 주거 부동산 투자 신탁(REIT)으로 뉴욕 증권 거래소에 상장되었습니다. 1993년 텍사스주 오스틴에서 설립된 ACC는 대학 캠퍼스 내부 및 주변에 고품질 학생 주택을 개발, 소유, 관리하는 데 특화되어 있습니다.
ACC는 비즈니스는 크게 두 가지 인데, 첫째, 자체 소유 포트폴리오(Owned Properties)로, 회사가 직접 소유하고 운영하는 학생 주택 단지들로 구성됩니다. 둘째, 대학 파트너십 프로그램(University Partnerships)으로, 대학들과 협력하여 캠퍼스 내 주택을 개발하고 관리합니다. 이 파트너십을 통해 ACC는 대학들에게 자본 투자 없이도 현대적인 주거 시설을 제공할 수 있게 합니다.
ACC의 차별화 요소 중 하나는 '학생 우선(Students First)' 철학입니다. 이는 단순한 숙박 시설 이상의 학업 성공을 지원하는 생활 환경을 조성하는 데 중점을 둡니다. 그들의 주택은 학습 공간, 기술 지원, 커뮤니티 프로그램 및 전문 직원을 포함하여 학생들의 학업 성공을 촉진하도록 설계되었습니다.
2022년 블랙스톤에 인수되기 전, ACC는 약 166개 부동산, 111,900개 침대를 관리하며 미국 내 최대 학생 주택 제공업체로 성장했습니다.
2. 기숙사 임대업의 시장 규모와 성장성
미국 학생 주택 시장은 지난 10년간 상당한 성장을 경험했으며, 이는 고등 교육 등록 증가, 국제 학생 수 증가, 그리고 현대적이고 편의시설이 갖춰진 주거 공간에 대한 학생들의 수요 증가에 기인합니다.
2023년 기준, 미국 학생 주택 시장 규모는 약 1,000억 달러로 추정되며, 코로나19 팬데믹으로 인한 일시적인 침체 이후 회복세를 보이고 있습니다. 특히 주목할 점은 기존 대학 기숙사와는 차별화된 민간 오프캠퍼스 학생 주택의 성장입니다. 이 세그먼트는 연간 약 4-6%의 성장률을 보이고 있습니다.
기숙사 임대업의 성장의 동력은 다음 4가지로 요약 됩니다.
1. 인구통계학적 추세: Z세대와 알파 세대가 대학에 진학함에 따라 고품질 주거에 대한 수요가 증가하고 있습니다.
2. 대학의 자본 제약: 많은 대학들이 학문적 시설에 자본을 우선 배분하면서 민간 개발업체들과의 파트너십을 통해 학생 주거 요구를 해결하고 있습니다.
3. 학생 기대치 상승: 오늘날의 학생들은 고속 인터넷, 피트니스 센터, 공동 학습 공간 등 고급 편의시설을 갖춘 주거 환경을 기대합니다.
4. 투자자 관심 증가: 학생 주택은 경기 침체에 상대적으로 강한 회복력을 보이는 방어적 자산 클래스로 여겨지면서 기관 투자자들의 관심이 증가하고 있습니다.
지역적으로는 선벨트(Sunbelt) 지역의 대학들, 특히 플로리다, 텍사스, 애리조나 등지에서 가장 강한 성장세를 보이고 있으며, 이는 이 지역의 인구 증가와 맞물려 있습니다.
3. 블랙스톤의 인수 전/후 성장률과 향후 성장 방향
2022년 4월, 블랙스톤 리얼 에스테이트 인컴 트러스트(BREIT)는 약 125억 달러(주당 65.47달러, 프리미엄 14%)에 ACC를 인수했습니다. 이 거래는 학생 주택 부문 역사상 가장 큰 규모의 인수 중 하나였습니다.
인수 전 성장률: 인수 전 5년 동안(2017-2021), ACC는 연평균 약 3-4%의 성장률을 기록했습니다. 이 기간 동안 회사는 전략적 인수 및 개발을 통해 포트폴리오를 확장했으며, 특히 대학 파트너십 프로그램에 중점을 두었습니다. 그러나 2020년 코로나19 팬데믹으로 인해 대면 수업 중단 및 캠퍼스 폐쇄로 성장이 일시적으로 둔화되었습니다.
인수 후 성장률: 블랙스톤의 인수 이후, ACC는 연간 약 7-8%의 가속화된 성장을 경험했습니다. 이는 블랙스톤의 광범위한 자본 접근성, 운영 전문성, 그리고 부동산 포트폴리오 관리 경험이 결합된 결과입니다. 특히, 블랙스톤은 ACC의 디지털 인프라 및 운영 효율성 향상에 상당한 투자를 했습니다.
향후 성장 방향:
블랙스톤 산하에서 ACC의 향후 성장 전략은 다음 5가지에 모든 역량을 집중할 계획입니다.
1. 포트폴리오 확장: 특히 선벨트 지역과 명문 대학 주변의 전략적 위치에서 개발 및 인수를 통해 자산 기반을 확대할 계획입니다.
2. 대학 파트너십 강화: 더 많은 대학들과의 파트너십을 통해 캠퍼스 내 주택 개발 기회를 확대하고 있습니다.
3. ESG 이니셔티브: 지속 가능한 건물 디자인, 에너지 효율성 향상, 그리고 학생 웰빙 프로그램에 대한 투자를 증가시키고 있습니다.
4. 기술 통합: 디지털 임대 플랫폼, 스마트 건물 기술, 데이터 분석 등을 활용하여 운영 효율성을 개선하고 있습니다.
5. 국제 확장: 영국, 호주 등 주요 국제 학생 시장으로의 확장 가능성을 모색하고 있습니다.
이러한 전략적 방향은 ACC가 블랙스톤의 글로벌 부동산 플랫폼의 일부로서 학생 주택 시장에서의 리더십 위치를 강화하는 데 기여할 것으로 예상됩니다. 다만 한가지 우려사항은 대학교육 비용의 증가로 점점 대학 진학률이 떨어진다는 점입니다. 이 부분을 상기 5가지 성장방향으로 극복할 수 있을지 지켜봐야겠습니다.