기업소개와 배당금 변화
터브먼 센터(Taubman Centers, Inc.)은 미국의 주요 쇼핑몰 및 리테일 부동산 투자 신탁(REIT)으로, 고급 쇼핑센터 개발 및 운영에 특화된 기업입니다. 1950년 아돌프 터브먼(Adolph Taubman)에 의해 설립되었으며, 미국 내 최고급 쇼핑몰 포트폴리오를 보유한 기업으로 성장했습니다. 특히 1인당 매출과 임대료 측면에서 업계 최상위권을 유지해왔으며, 도심과 교외 지역에 위치한 고급 쇼핑센터를 중심으로 사업을 전개해왔습니다.
2020년 중요한 기업 변화가 있었는데, 경쟁사인 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group)이 터브먼 센터를 인수하기로 합의, 그해 12월에 인수가 완료되었습니다. 이 거래로 터브먼 센터는 주당 43달러에 평가되어 총 32억 달러 규모의 인수가 이루어졌습니다. 인수 후 터브먼 센터는 사이먼의 자회사가 되었지만, 기존의 운영 구조와 브랜드는 상당 부분 유지하고 있습니다.
배당금 측면에서 터브먼 센터는 REIT로서 안정적인 배당 정책을 유지해왔습니다. 2015년부터 2019년까지 분기당 0.675달러의 배당금을 일관되게 지급하며 연간 2.70달러의 배당을 유지했습니다. 이는 당시 약 4-5%의 배당 수익률을 제공했으며, 업계 평균보다 높은 수준이었습니다. 그러나 코로나19 팬데믹으로 인한 쇼핑몰 폐쇄와 리테일 산업의 어려움으로 2020년 3월에 배당금을 0.675달러에서 0.25달러로 대폭 삭감했습니다. 이러한 배당금 삭감은 현금 보존을 위한 조치였으며, 사이먼의 인수가 완료된 후에는 사이먼의 배당 정책에 통합되었습니다.
인수 후 터브먼 센터의 자산은 사이먼 프로퍼티 그룹의 일부로 관리되고 있으며, 사이먼은 코로나19 회복기에 배당을 점진적으로 늘려왔습니다. 2023년에는 쇼핑몰 방문객 수가 팬데믹 이전 수준으로 회복되면서 배당금도 상승세를 보였습니다. 터브먼의 고급 쇼핑센터 포트폴리오는 이커머스의 성장에도 불구하고 프리미엄 리테일 경험에 대한 소비자 수요를 기반으로 회복력을 보여주고 있습니다.
금리에 따른 쇼핑몰 투자의 변화
금리 환경은 REIT를 포함한 부동산 투자에 중요한 영향을 미칩니다. 금리 변동은 자금 조달 비용, 자산 가치 평가, 투자자 심리 등 여러 방면에서 쇼핑몰 투자 역학에 영향을 줍니다.
저금리 환경(2009-2021년 대부분)에서 터브먼 센터를 포함한 쇼핑몰 REIT는 유리한 자금 조달 조건을 활용해 자산 확장과 리모델링에 투자할 수 있었습니다. 낮은 금리는 개발 비용을 줄이고 수익성을 향상시켰으며, 투자자들이 더 높은 수익을 찾아 REIT 주식에 투자하도록 유도했습니다. 이 시기 터브먼 센터는 고급 쇼핑 경험을 강화하고 디지털 기술을 통합하는 등 쇼핑센터 현대화에 상당한 투자를 진행했습니다.
그러나, 2022-2023년의 고금리 환경으로의 전환은 쇼핑몰 REIT 섹터에 도전적인 상황을 만들었습니다. 높은 자금 조달 비용으로 인해 새로운 개발 프로젝트의 수익성이 감소했고, 기존 변동금리 부채의 이자 비용도 상승했습니다. 또한 금리 상승은 부동산 자산 가치에 하방 압력을 가하여 쇼핑몰 REIT의 순자산가치(NAV)가 하락하는 경향을 보였습니다.
2024년 초부터 시작된 금리 인하 사이클은 쇼핑몰 REIT 섹터에 대한 전망을 개선시켰습니다. 자금 조달 비용 감소는 수익성 회복을 지원하고, 자산 가치 안정화에 기여할 것으로 예상됩니다. 또한 투자자들의 REIT 섹터 복귀를 촉진하여 주가 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 환경에서 사이먼 산하의 터브먼 센터 자산들은 고급 쇼핑몰 포지셔닝과 강력한 테넌트 믹스로 인해 상대적으로 유리한 위치에 있을 것으로 예상됩니다.
쇼핑몰 REIT 투자자들은 현재 금리 변동성에 대응하기 위해 더욱 선별적인 접근 방식을 채택하고 있습니다. 프리미엄 위치, 강력한 테넌트 관계, 옴니채널 전략을 갖춘 고품질 자산에 초점을 맞추는 경향이 강화되고 있으며, 이는 터브먼 센의 자산 포트폴리오가 가진 강점과 일치합니다.
트럼프 2기 정부하에서 미국내 투자와 해외투자의 차이
트럼프 2기 행정부의 경제 정책은 국내외 부동산 투자 환경에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상되며, 특히 터브먼 센터와 같은 쇼핑몰 REIT 투자에도 중요한 함의가 있습니다. 트럼프 행정부의 "미국 우선주의" 정책과, 규제 완화, 감세 정책이 국내 및 해외 투자에 다른 영향을 미칠 것으로 전망됩니다.
미국 내 투자 측면에서, 트럼프 2기 정부는 기업 세율 인하와 규제 완화를 통해 국내 비즈니스 환경을 촉진할 가능성이 높습니다. 이는 국내 쇼핑몰 REIT에 유리한 환경을 조성할 수 있습니다. 법인세율 인하는 REIT의 테넌트 기업들에게 추가적인 가처분 소득을 제공하여 임대료 지불 능력을 향상시키고, 소매업 확장을 장려할 수 있습니다. 또한 소득세 감면은 소비자 지출을 촉진하여 쇼핑몰 방문객 증가와 매출 향상으로 이어질 가능성이 있습니다.
인프라 투자 확대 정책은 쇼핑몰 접근성 향상과 주변 지역 발전에 기여할 수 있으며, 규제 완화는 부동산 개발 및 리모델링 프로젝트의 승인 과정을 간소화하여 새로운 쇼핑몰 개발이나 기존 쇼핑몰 확장에 도움이 될 수 있습니다. 이러한 조건에서 터브먼 센터의 미국 내 자산은 성장 잠재력을 가질 것으로 예상됩니다.
반면, 해외 투자 환경은 더 복잡해질 가능성이 있습니다. 트럼프 정부의 보호무역 정책과 관세 인상은 글로벌 무역 긴장을 고조시킬 수 있으며, 이는 국제 부동산 시장에 불확실성을 증가시킬 수 있습니다. 터브먼 센터는 사이먼 프로퍼티 그룹의 일부로서 아시아를 포함한 해외 시장에도 일부 노출되어 있는데, 이러한 지역에서의 투자는 무역 긴장 고조로 인해 추가적인 리스크에 직면할 수 있습니다.
이러한 환경에서 터브먼 센의 투자 전략은 미국 내 프리미엄 자산에 더 집중될 가능성이 높으며, 해외 확장에 있어서는 더욱 신중한 접근할 것 같습니다.